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3月起房贷族要作一个选择,事关月供

2020年03月02日 07:02来源:未知手机版

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昨天,农业银行、工商银行、建设银行等多家银行在自己的微信公众号平台推出了显著的公告信息——《XX银行关于存量浮动利率个人贷款定价基准转换的公告》。从今年3月1日起到8月31日,2020年前使用商贷的买房人,需要与银行重新签订合同了,并且,央行把选择权交到你的手上:是选择LPR加点还是固定利率方式,你来定。

为什么要转换?哪些人需要转换?

对于许多人来说,公告里的一大串文件和数字,可能还是让人看起来头晕。记者采访了银行相关人士,先为你梳理一下。

买房人以前与银行签订的房贷合同,都是基于“基准利率×打折率”或者“基准利率×上浮率”去计算。而从去年10月开始,我国的房贷利率首次出现了“换锚”,开始使用“LPR(贷款市场报价利率)加固定点差(点数可为负值)”的算法,并且规定,从2020年1月1日起,各金融机构不得签订参考基准利率定价的浮动利率贷款合同了。

而从3月1日起,对于2020年1月1日前签订的参考基准利率的浮动利率贷款合同,也要变更了。需要转换的包括如下:2020年1月1日前已发放或者已签订合同但未发放的贷款;参考的是贷款基准利率定价;贷款本来是浮动利率定价的。

另外,对房贷客户来说,以下几种情况不用参与转换工作:政策性的公积金个人住房贷款(包括组合贷款中的公积金部分)不需要转换;2020年12月31日前到期的个人住房贷款,不需要转换;固定利率贷款,不需要转换。

转换时间,即日起至8月31日。

怎么选?如何操作?不少银行已推线上服务

那么,我们该怎么选?记者咨询了一些银行相关人士。一家国有银行房贷部门的黄经理表示,这要看买房人怎么去考虑,他个人意见,认为LPR大概率还是会下行,因此选择LPR为定价基准加点的方案或许是更稳妥、主流的方案。另一家银行的研究员则认为,客户通常会选择浮动利率报价,因为点差已经固定了。但如果因经济回升,通胀上行,LPR处于上升周期,则房贷利率也会随之上升。

需要注意的是,转换时间是从2020年3月1日至8月31日,但实际的执行时间是从2021年开始,也就是说,2020年用户实际还是按照2019年的房贷利率执行,按照当前的还款约定偿还,即使LPR在2020年下降,用户也只能从2021年开始享受利率下行的红利。

另外,记者发现,例如农业银行已经在官方微信上发布了详细操作流程,疫情期间,借贷人可以在农行的掌银APP上自助完成转换;建设银行在特殊时期支持客户通过建行手机银行、网上银行两个线上渠道办理业务,后续将根据疫情防控进展情况,逐步开通线下渠道;工行也表示,目前该行手机银行支持“一键转换”,建议您优先选择,网点的智能柜员机服务预计稍后推出。

两个例子,说清转换规则

对于需要进行转换合同的借款人来说,选择有两种:LPR加点或者固定利率。具体选择哪种,可由借款人与银行协商确定。但是只有一次选择权,转换之后就不能再次转换了。此外,央行要求,转换时,保持原合同最近的执行利率不变进行等价转换,并按照2019年发布的LPR计算加点数值(加点可为负值)。

举个例子:

例1:

李小姐在10年前买了房,赶上了基准利率4.9%打7折,打完折利率是3.43%。那么,如果李小姐选择固定利率,以后合同期内的利率不变,固定在3.43%。

如果李小姐选择LPR报价,按照转换时点的利率水平保持不变,这就催生了一个等价公式。公式为:基准利率×打折率=实际住房利率=LPR(去年12月报价)+差值(差值可为负数)。

李小姐转换时的实际住房利率为3.43%,去年12月LPR报价为4.8%,所以差值=3.43%-4.8%=-1.37%。

那么,以后无论LPR怎么变动,李小姐的房贷利率为LPR-1.37%=实际利率。点差不变,实际利率随LPR变动而变动。

例2:

张先生,买房时赶上调控期,房贷利率为基准利率上浮10%,也就是4.9%×1.1=5.39%。按照上述换算公式,他的贷款合同里的点差就是5.39%-4.8%=0.59%。若选择LPR方式,以后实际利率就等于LPR加上0.59%。若选择固定方式,则合同期内5.39%不变。南京晨报/爱南京记者 仲敏

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